Procedimento de notificação do devedor em Alienação Fiduciária de Imóvel

 A notificação de alienação fiduciária previsto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97 tem por finalidade intimar o devedor para pagar sua dívida ou, se persistir em mora, possibilitar ao credor que consolide a propriedade do bem imóvel em seu nome.Após a consolidação do bem imóvel em seu nome, para satisfazer o seu crédito, o credor deverá alienar o bem em público leilão, seguindo o procedimento previsto no artigo 27 da Lei 9.514/97.

I- DOCUMENTOS PARA DAR ENTRADA NA NOTIFICAÇÃO:

1) REQUERIMENTO

2) REPRESENTAÇÃO DO CREDOR

Ex: procuração e substabelecimentos, contrato ou estatuto social, ata de eleição da diretoria, etc.

2.1) O documento que confere poder ao subscritor do requerimento em nome do credor deve ser apresentado no original, certidão ou cópia autenticada, deve outorgar poderes compatíveis com o ato de cobrança de dívida, deve estar com prazo de validade e data de expedição compatíveis com a data do requerimento.

3) PLANILHA COM A PROJEÇÃO MÍNIMA DE 30 DIAS DA DÍVIDA A SER COBRADA DO DEVEDOR PELO CARTÓRIO (RUBRICADA OU ASSINADA PELO REPRESENTANTE DO CREDOR). (MODELO ABAIXO)

OBS: Além do devedor fiduciante devem ser intimados os demais coobrigados:  emitente (ex.CCB),  avalista (ex. CCB),  terceiro garantidor proprietário.  

A falta de intimação de  todos os coobrigados pela dívida impede a emissão da “certidão de não purgação da mora” e por conseguinte, prejudica o pleito da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

4) EMOLUMENTOS E FRJ

Emolumentos:

  • processo de intimação de acordo com o Anexo 3 ( item 10 Tabela II do RCE);
  • Expedição de Notificação de acordo com o item 7 da Tabela VII;
  • Notificação realizada por AR/MP: despesas de postagem;
  • Notificação realizada diretamente pelo preposto: item 5 da Tabela VII do RCE;
  • Emolumentos do RTD (em caso da notificação ser realizada por essa via);

FRJ: Alíquota de 0,3% sobre valor da dívida (não incide para valores iguais ou inferiores a  R$ 16.500,00, 2015), conforme parecer FRJ nº 150/NB/2009, de 12/03/2009.

II- PROCEDIMENTOS 

5) PRAZO DE CARÊNCIA

Verificar se o prazo de carência para expedição da intimação prevista no contrato está sendo observada, eis que o credor somente pode iniciar o procedimento de constituição em mora se já transcorreu tal  prazo de carência (artigo 26, § 2º da Lei 9.514/97).

6) A NOTIFICAÇÃO É SEMPRE PESSOAL

6.1)Verificar se o(s) devedor(es) é (são) titular(es) de direito real do imóvel;

6.2) Cuidando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles,  contudo, em havendo cláusula contratual pela qual os cônjuges, fiduciantes, devedores solidários, constituem-se procuradores recíprocos, inclusive para receber intimações e notificações, a intimação pode ser feita ao seu procurador  ex vi do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97,  que reza que a intimação, para constituição em mora, será feita pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído.

6.3) Quando os devedores forem marido e mulher, pai ou mãe e filho, etc, deverão ser protocoladas quantas notificações forem os devedores, endereçadas para cada um deles;

6.4) Na hipótese de falecimento do devedor, a intimação será feita:

a) ao inventariante (caso tenha havido abertura de inventário), devendo ser apresentadas a certidão de óbito e o termo de compromisso de inventariante;

b) a todos os herdeiros e legatários do devedor (se não houver abertura de inventário), os quais serão indicados pelo credor fiduciário. Neste caso, serão apresentadas a certidão de óbito e o testamento, quando houver, ou declaração de inexistência de testamento.

6.5) Se houver emissão de CCI:

a) CARTULAR: a intimação deve ser promovida pelo possuidor da CCI (o emitente da CCI pode declarar que ela não circulou);

b) ESCRITURAL: a intimação deve ser promovida pelo credor indicado pela instituição custodiante mencionada na CCI.

6.6) As intimações de pessoas jurídicas serão feitas aos seus representantes legais, indicados pelo credor fiduciário; 

7) DÍVIDA (artigo 26, §1º da Lei 9.514/97)

Considera-se dívida as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, sendo que:

a) Para a consecução dos fins da Lei 9.514/97 não é admitido o vencimento antecipado de toda dívida.

b) A cobrança de qualquer penalidade deve estar prevista no contrato e deve ser declarada e computada no valor total da dívida a ser cobrada. A serventia não pode fazer o calculo pelo credor.

c) A cobrança do valor do registro, do ITBI, Laudêmio ou outras taxas, feitos pelos credor para possibilitar o procedimento deve estar previsto no contrato e deve ser comprovado documentalmente para ser considerado dívida.

8) PRAZO PARA PAGAMENTO

A partir de sua intimação, o devedor tem o prazo de 15 dias (§1º, art. 26) para pagar a dívida.

9) FORMA DE PAGAMENTO DA DÍVIDA PELO DEVEDOR

O devedor deverá pagar a dívida diretamente na agência bancária da instituição financeira da credora fiduciária ou no cartório (demais credores  não integrantes do SFI).

9.1) Quando for o caso de pagamento em cartório, só será aceito em dinheiro ou cheque administrativo, no exato valor do montante da dívida na data do pagamento, cujo  recibo será entregue ao fiduciante,  com a quitação da dívida informada na planilha.

9.1.1) DA ENTREGA DO VALOR AO CREDOR

Se a dívida for paga, nos três dias subsequentes o oficial cientificará o credor para vir retirar os valores na serventia. Para retirar o valor o representante do credor deverá estar munido do protocolo da notificação original ou do oficio do cartório que cientificou-o do pagamento, de procuração do credor e documento de identificação pessoal com foto.

10) DO NÃO PAGAMENTO DA DÍVIDA

Passado o prazo de 15 dias e não paga a dívida, será o credor cientificado pelo cartório sobre a possibilidade de vir consolidar a propriedade em seu nome, mediante a emissão da “certidão de não purgação da mora”.

Excepcionalmente, a critério do credor, este, por sua vez, concederá possibilidades de acordo em sua sede, devendo requerer o cancelamento do procedimento de cobrança (notificação), se for o caso de celebração de acordo.

11) DOS CASOS EM QUE HÁ NECESSIDADE DE PUBLICAR EDITAIS

Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Não se considera  em local ignorado, incerto ou inacessível  o devedor que se furta em receber a notificação, estando em local certo e conhecido. Nestes casos será sugerido pelo cartório a notificação pela via judicial (“Sucede que para a intimação por edital, é preciso que o devedor fiduciante se encontre em local incerto e não sabido, e não que esteja se ocultando. E como a Lei n. 9.514/97 não prevê intimação por hora certa, não resta à interessada outra solução a não ser se valer da notificação judicial”, decisão proferida no Processo n. 0020189-10.2011.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos de São Paulo-SP). Cumpre observar que tal circunstancia é medida absolutamente excepcional, tendo em vista que o cartório procede a todas as tentativas possíveis para notificar o devedor.

Após a publicação dos editais (comprovada pelo credor trazendo as vias do jornal ao cartório) o procedimento corre o rito de uma notificação normal, aguardando-se o prazo de 15 dias para pagamento ou não da dívida.

12) INTIMAÇÃO POR VIA JUDICIAL:

12.1) Na hipótese de o devedor, seu representante legal, ou procurador se ocultar de forma a não permitir a intimação, essa circunstância será certificada a fim de que o credor fiduciário promova a intimação pela via judicial. O procedimento extrajudicial será mantido vigente pelo prazo de 30 dias contados da data da ciência do credor fiduciário desta circunstância, findo o qual, e não havendo manifestação do credor, será cancelado o protocolo.

12.2) A intimação judicial deverá conter os mesmos requisitos da intimação extrajudicial;

Os autos devem ser entregues à parte na forma do art. 872 do CPC “Feita a intimação, ordenará o juiz que, pagas as custas, e decorridos 48 (quarenta e oito) horas, sejam os autos entregues à parte independentemente de traslado”,  para juntada no procedimento em curso no RI, especialmente para fins de controle de purgação da mora;

No caso de não localização ou de ocultação do devedor, a publicação de editais e controle da purgação da mora, dependerá de haver constado na certidão do Oficial de Justiça, na notificação judicial, que o intimado foi procurado nos endereços fornecidos pelo credor fiduciário e no do próprio objeto da alienação fiduciária, Se não constar tal informação, o Oficial de Registro deverá elaborar nota de exigência, a fim de que o credor fiduciário promova nova notificação judicial.

III- DA CONSOLIDAÇÃO 

13) Para consolidar a propriedade na pessoa do credor é necessário apresentar:

a) Requerimento  feito pelo credor, solicitando que seja feito o registro da consolidação na matrícula do imóvel, acompanhado da forma de representação do mesmo.

b) Guia de recolhimento do imposto de transmissão inter vivos – ITBI e do FRJ.

c) Emolumentos: de acordo com o Anexo i (tem 11  da Tabela II, RCE)

13.1) Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, o mesmo, no prazo de 30 dias contados da referida averbação, deverá promover dois públicos leilões para a alienação do imóvel;

13.2) Caso não ocorra a venda em leilão, hipóteses estas previstas nos parágrafos 1° e 5° do artigo 27 da Lei 9.514/97, deverá o credor apresentar os autos de leilões negativos expedidos pelo leiloeiro oficial, assim como prova de quitação fornecida ao devedor fiduciante,  requerendo a averbação da extinção da dívida.

Obs: O fiduciário não poderá dispor do bem antes de requerer a averbação da extinção da dívida.

IV- ANEXOS:

REQUERIMENTO

(Notificação)

Intimação para: ___________________________________________ (nome do devedor)

Sra. Oficial,

Nos termos do §1° do Art. 26 da Lei 9514/97, em face da mora do devedor fiduciante abaixo identificado, passado o prazo de carência e visando a consolidação da propriedade do imóvel em nome do(a) credor(a) __________________________________, solicitamos que seja providenciada a intimação do devedor como segue:

 

FIDUCIANTE:

– Mutuário:

– CPF:                                               RG:

– Estado Civil (se casado constar regime de bens e nome do cônjuge):

*ENDEREÇOS AUTORIZADOS PARA NOTIFICAÇÃO (em ordem de preferência):

– Residencial:

– Imóvel:

– Outros:

* favor constar todos os endereços conhecidos do devedor, a fim de obtermos sucesso na intimação.

 

MATRÍCULA DO IMÓVEL OBJETO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA:_______________

DADOS DO CONTRATO: n°___________________, formalizado em ___/___/_____

 

TOTAL DA DÍVIDA POSIÇÃO EM: ___/___/_____  –  R$

NÚMERO DE PRESTAÇÕES EM ATRASO, VALORES E RESPECTIVOS VENCIMENTOS:

Data vencimento N° Prestação Encargo Valor Total
xx/xx/xxxx R$ R$
xx/xx/xxxx R$ R$
xx/xx/xxxx R$ R$
xx/xx/xxxx R$ R$
xx/xx/xxxx R$ R$
xx/xx/xxxx R$ R$
xx/xx/xxxx R$ R$
xx/xx/xxxx R$ R$
xx/xx/xxxx R$ R$
xx/xx/xxxx R$ R$
TOTAL     R$

Segue anexa planilha demonstrativa de evolução da dívida para a efetiva cobrança.

Atenciosamente,

____________________________________________

GERENTE:

CPF:

ATENÇÃO:1-) Se SFH = dispensado reconhecimento de firma. Outros financiamentos = reconhecer firma.2-) Apresentar forma de representação. Consulte o cartório para verificar se quem assina pelo credor já tem procuração arquivada na serventia.

*PLANILHA – deve conter a projeção do débito de, no mínimo, um mês. 

PROJEÇÃO DE DÉBITO PARA FINS DA PURGA NO REGISTRO DE IMÓVEIS

DEVEDOR:____________________________________________________________

Data para o Recebimento Valor para Purga do Débito Data para o Recebimento Valor para Purga do Débito
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$
xx/xx/xxxx R$ xx/xx/xxxx R$

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