Instituição de Condomínio sem Incorporação Prévia

1) Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, com qualificação do(a) esposo(a) e indicação do regime de casamento), com firma reconhecida por autenticidade;

a) No requerimento deverá constar o número da matrícula, bem como o nome do edifício;
b) Se pessoa física casada, o requerimento deve ser assinado por ambos ou com anuência do cônjuge;
c) Se pessoa jurídica, apresentar:

– Cartão do CNPJ;

– Cópia autenticada do contrato social, última alteração contratual devidamente registrada na Junta Comercial e certidão simplificada atualizada (30 dias) da Junta Comercial;
2) Deverão ser apresentadas todas as plantas do projeto de construção aprovadas pela Municipalidade, bem como o respectivo habite-se; Ressalta-se que deverá constar nas mesmas a assinatura do proprietário e responsável técnico reconhecidas por semelhança ou autenticidade;
3) Instrumento particular ou escritura pública de instituição de condomínio; Caso apresentem por meio de instrumento particular todas as assinaturas deverão ser reconhecidas por autenticidade;

4) Apresentar as ART’s ou RRT’s do projeto arquitetônico, de execução, bem como das planilhas de área NBR12721;

5) Relacionadas ao lote ou terreno, deverão ser apresentadas as seguintes certidões:

a) Inteiro Teor, ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias;

6) Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo o modelo a que se refere o inciso IV, do artigo 53, da Lei nº 4.591/64. Este documento descreve todo edifício, inclusive a área do terreno, subsolo, térreo, estacionamento, pavimentos, fundações, tipo de material, acabamentos, acessos, etc;
7) Declaração acompanhada da planta elucidativa sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados a guarda dos mesmos, mencionando se as vagas de estacionamento, garagem ou boxes estão ou não vinculadas aos apartamentos;

8) Apresentar as planilhas de área NBR 12721, com reconhecimento das firmas por autenticidade do responsável técnico, bem como do instituidor;
9) Convenção de Condomínio (art. 9º da Lei nº 4.591/64) que regerá a edificação ou o conjunto de edificações, contendo a individualização das unidades e caracterização das área de uso comum, além das normas gerais do condomínio; (artigo 1.332 e 1.356 do Código Civil)
Observações: Além da documentação supra, recomenda-se aos interessados atentar para a eventual exigência de documentação complementar. Para tanto, importante a análise dos dados das partes na matrícula do imóvel envolvido, a fim de detectar alguma omissão, como por exemplo, o número do CPF, regime de bens do casamento, etc. Em razão disso, elencamos a seguinte lista de documentos, a qual não é exaustiva:

a) CPF; (cópia autenticada)

b) Documento de Identidade; (cópia autenticada)

c) Certidão de casamento atualizada (90 dias);

d) Se casados pelo regime da comunhão universal de bens ou da separação total de bens, posterior a vigência da Lei 6.515/77, providenciar cópia autenticada do registro do pacto antenupcial, bem como certidão da escritura de pacto antenupcial;

e) Se a Rua constante na matrícula não for a atual, providenciar certidão de localização, expedida pela Prefeitura Municipal;

f) Se na matrícula não constar o número do cadastro imobiliário do imóvel, apresentar certidão de cadastro imobiliário expedida pela Prefeitura Municipal;

g) Na hipótese de ter havido óbito, separação ou divórcio de algum proprietário do terreno, apresentar cópia autenticada pelo cartório judicial do Formal de Partilha ou Carta de Sentença, para que possamos proceder ao registro em nome do beneficiário.

h) Em atenção aos comandos legais que regem os direitos reais dos imóveis sob domínio da União, caso os terrenos ou lotes sobre os quais se pretende registrar a incorporação estejam situados em área de marinha, havendo menção de tal fato junto a matrícula, previamente á incorporação deverá ser providenciado o aforamento da área (art. 33 da Lei Federal nº 9.636/98; art. 1º do Decreto lei nº 7.937/45; art. 7º da Lei Federal nº 9.636/98 com redação dada pela Lei Federal nº 11.481/07; art. 167, I, da Lei Federal nº 6.015/73; e artigos 131, 132 e 198 do Decreto Lei nº 9.760/46.

i) Apresentar a anuência da Fatma/Fundação Municipal do Meio Ambiente conforme situação prevista na IN nº 6 e/ou IN nº 34, da FATMA (obrigatório para municípios onde não exista sistema de coleta e tratamento de esgoto na área objeto da atividade).


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